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物联网+设施运维的转型战略

2018-9-21    来源:德为原创    作者:豆世红  阅读:次  【打印此页】

物联网技术为人类带来了很多便利,在设施运维行业物联网的作用更加明显,不仅可以替代人工开展巡检等工作,还可以经过大数据分析进行设施设备的生命周期管理,延长设施设备的寿命等。这两年大批的设施运维机构纷纷实施了物联网技术,一些企业取得了显著的业绩。当然,也有很多企业走了弯路,上马的物联网不像原来想象的那样万丈光芒,最后只能重新进行调整,反复多次才进入轨道上。一家很有名的物业企业,2016年就在全国两千多个项目中选择了五十多个项目部署了物联网,这是一笔不小的投资。经过一年的使用,发现了很多问题,一是项目选择上比较分散,覆盖了全国几乎所有的城市,而在某个区域并没有覆盖所有项目。比如华南区,集团想在华南区实施片区化运维,才发现物联网没有办法给予很好的支撑。华南区内有的项目有物联网,有的项目没有物联网。二是监测点不完善。在规划时没有从应用的角度思考,只是想尽量让监测点多一些,结果发现物联网系统成本太高了。接下来的措施是把贵一点的物联设备去下来。这样的做法,最后导致很多运行中想要的功能不能很好实现。

 

IOT S&P规划三步法

 

企业的资源是有限的,如何以小博大,这是规划工作应该担当的使命和责任。有家物业公司,在物联网上的预算不是很多,无法全面覆盖所有项目和所有设备,他们最后的规划是,聚焦消防设施,在全国所有的项目上把消防设施都用物联网进行覆盖,一下子让这家企业的消防安全方面上了一个很大的台阶,安全成为了这家物业公司的市场竞争优势。

做好物联网规划一般要有三个步骤:物联网策略、物联网蓝图、物联网计划。物联网的应用成功,最重要的是在开始时就要做好战略规划工作,企业不仅要考虑清楚未来怎么用、解决什么问题,更要考虑清楚企业在市场上的定位及客户的需求,这样才能把物联网投资的效益最大化。

 

1、物联网战略

物联网战略要以经营战略为基础,有效支撑企业的客户战略、增长战略、盈利战略等,下面以客户战略为例,说明物联网策略的制定方法。

企业战略种类


 

人的需求是有层次的,马斯洛把人类的需求总结为五个层次,当人类满足了低层次的需求,才会追求更高的需求。比如买衣服,一个人钱很少的时,最需要买的是一个内裤。当一个人连内裤也买不起,就不会去买便宜又漂亮的一双手套。当满足了这类基本的需求之后,人们就开始去买裤子、衬衣等外套,但这时人们也不会去买领带或丝巾等配饰。

对于设施运维机构也是一样,在建设物联网系统时也需要分类客户的需求,并逐步满足。在设施运维业务上一般的客户需求是:设施能“符合规范运行”,不出现如停电、停水等问题。否则客户满意度就会下降,后面的收费或续约就成了问题。定位在这一层次客户需求的战略叫“服务满意”战略,像万科等大多数优秀物业公司在设施运维上都在实施这一战略。

以上是设施运维的一般需求,比这一需求更低的需求是什么呢?物业行业的人都知道,设施运行过程中平时的小问题并不可怕,让物业老大最怕的是出大问题,比如因为机房漏水造成配电系统烧毁、因为变压器烧毁导致次生灾害等等。这样的大事情出现一个,这家物业公司的形象基本上就没有了。所以,对于很多物业公司来讲,是一定要杜绝这样大的事故发生的。在很多地方,有些业主的要求不是很高,会用很少的钱签约一家物业公司。即使收的物业费不高,这家物业公司最起码要保证不出大的事故。聚焦这一需求的战略定位叫“成本领先”战略,彩生活等在设施运维上就是实施的这一战略。

客户战略与物联网战略

 

设施设备能够“符合规范运行”这一需求之上,也会有更高的需求。有些高端用户,希望自己的设施设备的寿命能够延长、运行经济,这时物业公司就要根据客户这一需求量身定制相应的服务,当然也会收取相应的费用。我们称之为设施设备“健康保障”需求。定位在这一市场需求的战略叫“设施专家”战略,国际设施管理公司基本上都是在向这个方向努力。

南方科技大学是深圳市的标杆建筑群,其设施运维由中航物业一举拿下,并部署了设施运维物联网。曾经有很多知名的物业公司都看上了这一有名的项目,并承诺给客户部署物联网运维系统来保障设施设备的高质量运行,为什么最后是中航能够轻松签约?在中航许总聊天时他的一句话道出了其中的奥秘:“中航现在是国家设施运维标准的制定单位”。显然,不是因为物联网的有无,才是南方科技大学项目的唯一成功关键,更重要的是中航“设施专家”的精准客户需求定位,真正为客户带来资产的保值与经济运行,其次才是物联网有针对性的强力支撑。

一谈到物联网,很多设施运维机构就会问物联网能为企业省几个人?这个问题不是不对,更重要的是要知道世界上除了省钱来勉强活着,还有一个让生活过得更好的方式就是——如何去多赚钱?答案很明确:精准的客户需求定位,强力的物联网支撑!

设施还可以因为有了物联网而使空间变得更加智慧,达到心想事成。例如:人工智能的门禁、舒适的灯光和温度、自动接驳的电梯等。定位在这个领域的战略叫“业务顾问”战略,这是未来的发展方向。现在还没有这类公司出现,随着物联网技术的发展,未来很快就会诞生,这也是中国传统物业公司弯道超车的机会。

企业根据成长战略、盈利战略也要制定相应的物联网战略,让物联网的部署更有价值。

经营战略与物联网战略

 

总之,物联网系统不是为了好看,也不只是简单地代替人工。物联网投资目的必须是支撑企业的战略实现,根据企业的市场定位和客户需求来规划投资。

 

2、物联网蓝图

 

企业不同的战略会导致未来的物联网要提供不同的支撑,下面我们以客户战略为例来看看物联网的蓝图设计。

大事不出的“防灾减灾”版物联网。在设施运行过程中,因设施质量问题或者人为操作问题导致重大灾害事故的情况并不多,但是,对人们的生活会造成很大的影响。我们可以总结出事故的类型和原因,并重点监测相关的设施点位和参数,以便及时发现故障,及时采取措施。现在市场上有几种重大事故比较多,一是变压器过温起火,这就需要实时监测变压器温度,室内通风等信息。一个是水管爆裂导致设施被淹,所以在机房等关键部位可以安装水浸传感器等。

“防灾止损”物联网监测点相对较少,参数要求也不多,建设成本大大降低。同样的项目,“防灾止损”物联网一般会在“合规运行”物联网成本的一半以下。这样就便于物业企业大规模部署,减少灾害的发生。

物联网数据面

 

小事没有的“合规运行”版物联网。保证设施设备能正常运转,杜绝或减少停水停电的情况发生,需要检测设施设备的开关状态以及设备故障前的电流电压、水位水压等前置信息是否有异常,以便提前发现、及时处理,避免问题的发生。

当然,这就要求增加更多的传感器来采集信息,系统成本就会上升。企业要根据自身的业务定位来规划部署,循序渐进。良好的设施运维服务是客户满意度的重要因素,也是物业企业拓展高端市场的敲门砖。

现阶段,企业采用防灾版覆盖所有项目的规划比较多,采用合规版物联网覆盖部分项目的规划也很多,如下图所示。企业在物联网部署策略上也在变化,正在沿着灰色箭头的方向移动。

物联网路径图

 

实际的物联网建设中,很多企业都采用了逐步开展与规模效应相结合的道路,在尽量有一定规模的要求下,合理安排节奏。只有有了规模才能进行组织联动、数据比较等,才能更好的发挥大数据的作用。只有循序渐进,才能保证质量、降低投资压力。

 

3、物联网计划

  物联网计划包括物联网系统建设计划、物联网运营体系建设计划、物联网业务营销能力建设计划三部分。

 

物联网计划

       物联网系统建设计划很容易理解,就是根据规划的要求,对物联网功能和部署的项目逐步实施的一个计划。只是有这一计划还是不够的,因为物联网部署完毕后,企业使用物联网开展巡、抢修等工作,与以前工作流程、工作方式有很大不同。如果没有相关的制度优化,可能就会发现物联网这个系统在组织内部用不起来,或者效果不好。这就需要对业务流程、岗位责任、激励制度等进行相应调整。这些工作最好与物联网系统部署工作并行开展,当物联网系统部署完毕时,运营体系优化工作也已经到位了。

另外一个计划是服务营销能力建设计划。企业投入巨资建设物联网,把服务的质量和效率提升了很高层次,与传统设施服务有了本质区别,以前的两小时一次的巡检变成了时时在线24小时的看护,以前一线人员水平参差不齐,现在是24小时专家在线。现在企业不仅可以完成日常的设备设施的运维,还可以利用大数据开展很多增值服务。企业需要把新运维的优势总结、包装、产品化,并能根据客户项目的特点设计针对性的服务策略,以便打击竞争对手,获得更多优质项目。这样的物联网服务营销工具与方法需要专门开发,并让员工掌握,便于更好地拓展目标市场。

新运维销售工具包设计九步法

 

戴德梁行面对物联网的浪潮,没有草率行动,这几年一直在研究规划物联网转型战略。2018年上半年,这个行业雄狮终于开始了他的物联网转型计划。在与戴德梁行亚太区董事局主席张总交流时,他谈到:战略上一旦清晰,接下来就会在行动上最快,并做到最好!兵马未动粮草先行,为了实施这一战略,公司专门成立了内部专家和外部专家联合团队,来开发一整套物联网转型的赋能课程。在参与课程体系的总体设计工作中,能深深感受到这只队伍在员工赋能上的专注、开放和决心。大中华区在物联网规划阶段,就已经开始了员工赋能培训,其中培训对象中就包括重要的市场人员。最好的背后是扎扎实实的内功!戴德梁行这一国际设施管理机构,走到今天的成功地位并不是偶然的。所谓胜人者有力胜己者强,国内企业走向高端的道路是什么?成功没有捷径,戴德梁行已经做出了活生生的榜样!

物联网规划,一个不被人们重视的环节,又是一个决胜千里的工作。预则立不预则废,在开始物联网转型之前,制定一个高质量的战略规划吧。

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